市場分析是根據(jù)已獲得的市場調(diào)查資料，運用統(tǒng)計原理，分析市場及其銷售變化。從市場營銷角度看，它是市場調(diào)查的組成部分和必然結(jié)果，又是市場預測的前提和準備過程。

市場分析是一門綜合性科學，它涉及經(jīng)濟學、統(tǒng)計學、經(jīng)濟計量學、運籌學、心理學、社會學、語言學等學科。市場分析已經(jīng)成為現(xiàn)代企業(yè)管理人員不可缺少的分析技術(shù)。

狹義的市場分析就是市場調(diào)查研究。它是以科學方法收集消費者的購買和使用商品的事實、意見、動機等有關(guān)材料，并予以研究分析的手段。而廣義的市場分析就是對從生產(chǎn)者到消費者或用戶這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)，作系統(tǒng)地收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此，廣義的市場分析不僅是單純研究購買者或用戶的心理和行為，而且還對各種類型的市場營銷活動的所有階段加以研究。

市場分析的研究對象是整個市場，這個對象可以從縱橫兩個角度去考察。從縱向角度看，市場分析要研究從生產(chǎn)者到消費者的所有商業(yè)活動，揭示生產(chǎn)者和消費者各自在從事市場活動中的行為和遵循的規(guī)律。無論是生產(chǎn)者還是消費者，在其從事市場活動中都必須既要了解自己，又要認識對方。生產(chǎn)與消費是一對矛盾，他們在整個市場活動中達到對立的統(tǒng)一。生產(chǎn)者和消費者只有按照其固有的規(guī)律行事，才能成為把生產(chǎn)和消費有機統(tǒng)一起來的橋梁。從橫向角度看，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制中，市場活動是一個全方位的活動。一方面不同的國家和地區(qū)由于受其政治、文化等方面的影響，他們的市場活動是有差異的，因此，市場分析必須揭示這些市場活動的特點和規(guī)律。另一方面，即便是同一市場活動的主體，由于各種不同市場的交互作用，他們活動的內(nèi)容是極為廣泛的，也就是說，市場的類型有多種多樣，各種不同類型的市場的特點和運行規(guī)律，就成了市場分析的又一重點的研究對象?？傊?，市場分析的研究對象是極為廣泛和復雜的，廣泛性和復雜性是市場分析研究對象的重要特點。

要正確理解市場分析的涵義，必須掌握以下要點：

1. 客觀性問題。強調(diào)調(diào)研活動必須運用科學的方法，符合科學的要求，以求市場分析活動中的各種偏差極小化，保證所獲信息的真實性。

2. 系統(tǒng)性問題。市場分析是一個計劃嚴密的系統(tǒng)過程，應(yīng)該按照預定的計劃和要求去收集、分析和解釋有關(guān)資料。

3. 資料和信息。市場分析應(yīng)向決策者提供信息，而非資料。資料是通過營銷調(diào)研活動所收集到的各種未經(jīng)處理的事實和數(shù)據(jù)，它們是形成信息的原料。信息是通過對資料的分析而獲得的認識和結(jié)論，是對資料進行處理和加工后的產(chǎn)物。

4. 決策導向。市場分析是為決策服務(wù)的管理工具。

市場分析的主要目的是研究商品的潛在銷售量，開拓潛在市場，安排好商品地區(qū)之間的合理分配，以及企業(yè)經(jīng)營商品的地區(qū)市場占有率。

通過市場分析，可以更好地認識市場的商品供應(yīng)和需求的比例關(guān)系，采取正確的經(jīng)營戰(zhàn)略，滿足市場需要，提高企業(yè)經(jīng)營活動的經(jīng)濟效益。

市場分析的作用主要表現(xiàn)在兩個方面：

一、是企業(yè)正確制定營銷戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。企業(yè)的營銷戰(zhàn)略決策只有建立在扎實的市場分析的基礎(chǔ)上，只有在對影響需求的外部因素和影響企業(yè)購、產(chǎn)、銷的內(nèi)部因素充分了解和掌握以后，才能減少失誤，提高決策的科學性和正確性，從而將經(jīng)營風險降到最低限度。

二、是實施營銷戰(zhàn)略計劃的保證。企業(yè)在實施營銷戰(zhàn)略計劃的過程中，可以根據(jù)市場分析取得的最新信息資料，檢驗和判斷企業(yè)的營銷戰(zhàn)略計劃是否需要修改，如何修改以適應(yīng)新出現(xiàn)的或企業(yè)事先未掌握的情況，從而保證營銷戰(zhàn)略計劃的順利實施。

市場分析的內(nèi)容和市場分析的研究對象是緊密相連的，根據(jù)市場分析的研究對象，市場分析的基本內(nèi)容包括如下五部分，即基礎(chǔ)理論分析、市場技術(shù)分析、市場宏觀分析、市場類型分析和金融市場分析。

• 基礎(chǔ)理論分析是進行市場分析的必備工具，包括市場調(diào)查、市場預測和數(shù)據(jù)資料的分析與處理等；

• 市場技術(shù)分析又稱市場微觀分析，主要包括消費者購買行為分析、產(chǎn)品分析、營銷管理分析等；

• 市場宏觀分析主要包括國內(nèi)市場環(huán)境分析、國際市場環(huán)境分析等；

• 市場類型分析主要包括消費品市場分析、生產(chǎn)資料市場分析、勞動力市場分析、技術(shù)市場分析、房地產(chǎn)市場分析、信息市場分析等；

• 金融市場分析主要包括證券市場分析、期貨市場分析和保險市場分析等。

要進行市場分析，首先需要有基本的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因而要進行市場調(diào)查；調(diào)查得到的數(shù)據(jù)，又要進一步加工處理，才能用于實際的分析。

市場分析的主要內(nèi)容有:

　　(一)商品分類銷售實際分析

　　(二)地區(qū)類別市場動態(tài)分析

　　(三)新產(chǎn)品市場銷售分析

　　(四)消費者購買類型銷售分析

　　(五)銷售費用分析

市場分析的方法，一般可按統(tǒng)計分析法進行趨勢和相關(guān)分析。

從估計市場銷售潛力的角度講，也可以根據(jù)已有的市場調(diào)查資料，采取直接資料法，必然結(jié)果法和復合因素法等進行市場分析。

對任何事物的認識是有一個從抽象到具體的過程，對市場進行系統(tǒng)分析時，市場是一個非常復雜的現(xiàn)象，對它的分析研究也必須遵循這一認識規(guī)律。市場分析在對市場這一對象進行研究時，首先對市場問題進行了概括的闡述繼而又以基礎(chǔ)理論、微觀市場、宏觀市場對市場進行了較為詳盡的分析，最后又對市場的各種類型進行了具體的解剖，從而使人們對移個市場的狀況和運行規(guī)律既有了概括的了解，又有了具體的認識。

一、系統(tǒng)分析法

市場是一個多要素、多層次組合的系統(tǒng)，既有營銷要素的結(jié)合，又有營銷過程的聯(lián)系，還有營銷環(huán)境的影響。運用系統(tǒng)分析的方法進行市場分析，可以使研究者從企業(yè)整體上考慮營業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展的觀點來研究市場的各種現(xiàn)象，既看到供的方面，又看到求的方面，并預見到他們的發(fā)展趨勢，從而做出正確的營銷決策。

二、比較分析法

比較分析法是把兩個或兩類事物的市場資料相比較，從而確定它們之間相同點和不同點的邏輯方法。對一個事物是不能孤立地夫認識的，只有把它與其他事物聯(lián)系起來加以考察，通過比較分析，才能在眾多的屬性中找出本質(zhì)的屬性和非本質(zhì)的個性

三、結(jié)構(gòu)分析法

在市場分析中，通過市場調(diào)查資料，分析某現(xiàn)象的結(jié)構(gòu)及其各組成部分的功能，進而認識這一現(xiàn)象本質(zhì)的方法，稱為結(jié)構(gòu)分析法。

四、演繹分析法

演繹分析法就是把市場整休分解為各個部分、方面、因素，形成分類資料，并通過對這些分類資料的研究分別把握特征和本質(zhì)然后將這些通過分類研究得到的認識聯(lián)結(jié)起來，形成對市場整體認識的邏輯方法

五、案例分析法

所謂案例分析，就是以典型企業(yè)的營銷成果作為例證，從中找出規(guī)律性的東西。市場分析的理論是從企業(yè)的營銷實踐中總結(jié)出來的一般規(guī)律，它來源于實踐，又高于實踐，用它指導企業(yè)的營銷活動，能夠取得更大的經(jīng)濟效果。

六、定性與定量分析結(jié)合法

任何市場營銷活動，都是質(zhì)與量的統(tǒng)一。進行市場分析，必須進行定性分析，以確定問題的性質(zhì)；也必須進行定量分析，以確定市場活動中各方面的數(shù)量關(guān)系，只有使兩者有機結(jié)合起來，才能做到不僅問題的性質(zhì)看的準，又能使市場經(jīng)濟活動數(shù)量化，從而更加具體和精確

七、宏觀與微觀分析結(jié)合法

市場情況是國民經(jīng)濟的綜合反映，要了解市場活動的全貌及其發(fā)展方向，不但要從企業(yè)的角度去考察，還需從宏觀上了解整個國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況。這就要求必須把宏觀分析和微觀分析結(jié)合起來以保證市場分析的客觀性、爭取正確性

八、物與人的分析結(jié)合法

市場分析的研究對象是以滿足消費者需求為中心的企業(yè)市場營銷活動及其規(guī)律。作為企業(yè)營銷的對象是人。因此，要想把這些物送到所需要的人手中，就需要既分析物的運動規(guī)律，又分析人的不同需求。以便實現(xiàn)二者的有機結(jié)合，保證產(chǎn)品銷售的暢通

九、直接資料法

直接資料法是指直接運用已有的本企業(yè)銷售統(tǒng)計資料與同行業(yè)銷售統(tǒng)計資料進行比較或者直接運用行業(yè)地區(qū)市場的銷售統(tǒng)計資料同整個社會地區(qū)市場銷售統(tǒng)計資料進行比較。通過分析市場占有率的變化，尋找目標市場。

十、必然結(jié)果法

必然結(jié)果法是指商品消費上的連帶主副等因果關(guān)系，由一種商品的銷售量或保有量而推算出另一種商品的需求量。

十一、復合因素法

復合因素法是指選擇一組有聯(lián)系的市場影響因素進行綜合分析，測定有關(guān)商品的潛在銷售量。

上述三種方法的應(yīng)用都可以采用電子計算機進行處理。

只有利用科學的方法去分析和研究市場，才能為企業(yè)的正確決策提供可靠的保障

市場分析可以幫助企業(yè)解決重大的經(jīng)營決策問題，比如說通過市場分析，企業(yè)可以知道自己在某個市場有無經(jīng)營機會或是能否在另一個市場將己經(jīng)獲得的市場份額擴大。市場分析也可以幫助企業(yè)的銷售經(jīng)理對一些較小的問題做出決定，例如公司是否應(yīng)該立即對價格進行適當?shù)恼{(diào)整，以適應(yīng)顧客在節(jié)日期間的消費行為；或是公司是否應(yīng)該增加營業(yè)推廣所發(fā)放的獎品，以加強促銷工作的力度

市場分析在企業(yè)經(jīng)營決策中的重要作用主要有以下幾個方面：

第一，市場分析可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場機會并為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。企業(yè)若想在一個新的市場開辟自己的業(yè)務(wù)，除了要了解那一市場的市場需要之外，還要了解該市場商業(yè)上的競爭對手，這些工作都要通過各種分析手段來完成。只有通過細致的市場調(diào)查和分析，企業(yè)才有可能對自己的營銷策略做出正確的決策，就這點而言，公司的規(guī)模越大，市場分析工作也就越顯得重要，也就越需要在市場分析方面進行大量的投資。

第二，市場分析可以加強企業(yè)控制銷售的手段。促銷活動是企業(yè)在推銷產(chǎn)品過程中的主題活動，然而企業(yè)如何進行促銷活動和選擇什么樣的促銷手段，則要特別依靠市場分析工作。以廣告為例，商業(yè)廣告的途徑和種類很多，但究竟哪一種廣告的效果好，還需要進行細致的分析研究。比較性廣告似乎更容易給消費者留下印象，因為它通過比較兩種不同產(chǎn)品的各種功能與特點來突出其中的主題產(chǎn)品。不過，并不是所有的商品都適宜于用比較性廣告。因此，何時、何地、在何種情況下企業(yè)應(yīng)該運用比較性廣告來宣傳自己的產(chǎn)品，就需要進行分析研究。另外，廣告向消費者傳播以后效果如何，也要通過對產(chǎn)品的銷售記錄進行分析以后才能得出。

第三，市場分析可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中的問題并找出解決的辦法。經(jīng)營中的問題范圍很廣，包括企業(yè)、企業(yè)責任、產(chǎn)品、銷售、廣告等各個方面。造成某種問題的因素也不是那么簡單，尤其是當許多因素相互交叉作用的時候，市場分析就顯得格外重要。某企業(yè)一個時期內(nèi)銷售收人大幅度下降，可是卻搞不清問題是出在下調(diào)了的價格上還是出在廣告的設(shè)計上，于是市場分析就只能從兩個要點來著手了。根據(jù)銷售記錄，人們發(fā)現(xiàn)價格降低以后，銷售量并沒有明顯的增加，說明產(chǎn)品需求的價格彈性小于1，降價的決策是錯誤的。如果通過對廣告效果的調(diào)查發(fā)現(xiàn)廣告媒介的錯誤導致廣告效果不好，那問題就出在廣告方面，當然企業(yè)銷售額大幅度下降的原因也可能出在產(chǎn)品方面，比如產(chǎn)品質(zhì)量下降或是市場出現(xiàn)其他企業(yè)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品等

第四，市場分析可以平衡企業(yè)與顧客的聯(lián)系。市場分析通過信息及對信息的分析和處理把顧客和企業(yè)聯(lián)系起來。正是由于有了這些信息，才使市場分析人員能夠確定市場中存在的問題，檢查市場營銷活動中不適當?shù)牟呗耘c方法，同時找出解決這些問題的辦法

第五，市場分析可以為政府有關(guān)部門了解市場、對市場進行宏觀調(diào)控提供服務(wù)。例如，政府投資部門可通過市場分析來決定重點扶持哪個行業(yè)。計劃部門則可通過市場分析來預測不同行業(yè)的發(fā)展狀況，制定合理的宏觀發(fā)展規(guī)劃。

案例一:雪佛萊和奧茲莫比爾汽車廠市場分析的分析^[1]

　　美國康涅狄格州有一家叫雪佛萊和奧茲莫比爾汽車廠，它的生意曾長期不振，使工廠面臨倒閉的局面。該廠的總裁針對全企業(yè)存在的問題，對競爭者及其他商品的推銷術(shù)進行了認真的比較，最后設(shè)計了一種大膽的推銷方式，即“買一送一”。該廠新的推銷手法是這樣開始的:它積壓了一批轎車，型號為1986年的，由于未能及時脫手，導致資金不能回籠，倉租利息負擔沉重。該廠決定在全國主要報紙刊登一則特別廣告:誰買一輛托羅納多牌轎車，就可以免費獲得一輛“南方”牌轎車。

　　買一送一的做法，由來已久了。但一般的做法是免費贈送一些小額的商品。這種施以顧客一點小恩惠的推銷方式，剛開始確實起到很大的促銷作用。但是，這種方式慢慢不大起作用了。人們對此有點視而不見或麻木不仁了。雪佛萊和奧茲莫比爾汽車以買一輛轎車贈送一輛轎車的超群出眾的辦法，一鳴驚人，使很多對廣告習以為常的人也刮目相看，并相互傳告。許多人看了廣告以后，不辭遠途而來看個究競。該廠的經(jīng)銷部原來是門前冷清的，一下子則門庭若市了。過去無人問津的積壓轎車果真以21500美元一輛被人買走了，該廠也一一兌現(xiàn)廣告所承諾的，凡是買一輛托羅納多牌轎車音，則免費贈送一輛嶄新的“南方”牌轎車。這一舉動給工廠帶來了源源不斷的生意。它不但使“托羅納多”牌轎車名聲四揚，提高了知名度，增加了市場占有率，同時也推出了一個新牌子——南方牌。這種低檔轎車開始時以“贈品”作為托羅納多牌轎車的陪嫁，隨著贈送多了，它慢慢地也有名氣了。它確實是一種較實惠的輕便小車，造型小巧玲攏，價格便宜，很適合低收入階層。這樣，雪佛萊和奧茲莫比爾汽車廠起死回生了，生意從此興隆發(fā)達起來。

案例二:市場分析實例分析^[1]

　　1984 年，一個比利時地毯商人，為了把自己的地毯打進阿拉伯市場，根據(jù)阿拉伯國家穆斯林教徒跪在地毯上做朝拜時，必須面向麥加城方向的特點，特意設(shè)計了一種地毯。這種地毯中間嵌有永遠指向麥加城方向的指針，這樣，教徒只要鋪上了地毯，就能知道麥加城的方向所在。這一地毯一上市，就受到穆斯林教徒的廣為歡迎，成了供不應(yīng)求的熱門貨。

案例三:日本索尼公司市場分析案例分析^[1]

　　日本索尼公司八十年代推出“創(chuàng)造市場、引導消費”這一口號，改變了傳統(tǒng)的“消費者需要什么，我就生產(chǎn)什么”的市場觀念，提出了“我生產(chǎn)什么就準是消費者真正需要的”現(xiàn)代市場觀念，因而索尼公司的電器產(chǎn)品總是“領(lǐng)導世界新潮流”。這一事例告訴我們，雖然“上帝”操縱著市場，但只有善于揣摩和把握住“上帝”的好惡，才能真正贏得“上帝”，從而引導消費，贏得市場。換句話說，市場最終還是掌握在企業(yè)家手中。

案例四:中低收入居民住宅市場分析^[2]

　　一、中低收入居民進入住宅市場條件分析

　　1.有效需求異常旺盛居民對住房的需求有幾個方面的動機。基于住房條件的改善。城市拆遷需要新的住房。對房地產(chǎn)的投資增值。中低收人居民對住房投資的動機不大，主要是由于收人的限制，而城市拆遷和住房條件的改善是住房消費的主要原因:中低收入居民在城市中數(shù)量眾多，但是所居住房普遍存在面積小、戶型不合理、環(huán)境差、配套設(shè)施缺乏、建筑屋陳舊，80%以上的家庭對現(xiàn)住房不滿意，迫切渴望改善居住環(huán)境。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進人快速發(fā)展階段2003年，各城市房屋拆遷量繼續(xù)呈迅猛上升勢頭，全國城市房屋拆遷總量超過了1.4億m²，接近當年房屋竣工面職的30%。在所有被拆遷戶中，中低收入居民占絕對數(shù)量。

　　2.中國住宅市場持續(xù)發(fā)展的必然自1998年以來，中國的房地產(chǎn)市場已成為投資人氣最旺、交易量最大的市場，不僅拉動了經(jīng)濟的增長，也改善了城市居民的居住環(huán)境。但是首先進人市場的大都是高收人居民，然后是中高收人居民，經(jīng)過幾年的市場啟動，他們中多數(shù)家庭的住房需求已得到滿足，繼續(xù)滿足或刺激高收人和中高收人居民對住房的需求，潛力非常小，就中國現(xiàn)有的經(jīng)濟水平而言，鼓動和張揚高消費，是資源和資產(chǎn)的嚴重浪費，不宜提倡。住宅市場若想繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康的發(fā)展，就必須吸引更多的城市家庭進人這個市場，壯大消費群體的規(guī)模和數(shù)量，因此，中低收人居民進人住宅市場應(yīng)該是中國住宅市場從起步走向成熟的必然。

　　3.住宅的支付能力日益增強隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，城市居民的收入水平不斷提高，儲蓄也穩(wěn)定增加，一般中等收人家庭均有數(shù)萬元至數(shù)十萬元的儲蓄，許多中等收人家庭已具備購房的經(jīng)濟能力，反映城市居民消費水平的指標恩格爾系數(shù)也在不斷下降。(表)據(jù)發(fā)達國家經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗分析，恩格爾系數(shù)在35%-40%時，消費的熱點為住房、汽車、教育和旅游，居住費用支出一般占總支出比例的20%，而我國城鎮(zhèn)居民目前居住費用支出比例只有10%左右，說明城鎮(zhèn)居民居住消費支出沒有到位，正面臨著進一步的激發(fā)和啟動，而啟動的重點就是中低收人者?！?/p>

表中國城市居民收入統(tǒng)計　　元

二、啟動中低收入居民住宅市場所面臨的問題

　　1.房價收入比過高中低收人者對住房有強烈的需求，但是有效需求較低，主要原因是房價過高.房價高不僅是大城市(如北京、上海、廣州、深圳、杭州)的通病，而且已波及到全國各中小城市。單純房價高，還不是引發(fā)這種供需矛盾的主要原因，關(guān)鍵是目前這部分群體收人低。中低收人的城市居民，多為公務(wù)員、教師、技術(shù)人員、事業(yè)單位的從業(yè)人員以及白領(lǐng)，屬工薪階層。目前，國際上通行的房價收人比的范圍應(yīng)在1:3一1:6，而我國很多城市大都在1:10以上^[3]，過高的房價收人比，說明住房的支付能力較低.例如，濟南市普通家庭能承受的總房價是20一30萬元，但是這樣的價位在外環(huán)路以內(nèi)根本沒有合適的房源。據(jù)2004年山東省秋季住房交易會調(diào)查，濟南市外環(huán)路以內(nèi)平均房價已超過4000元·m²。而在外環(huán)路以外的住房，由于距離市區(qū)較遠，通行時間過長，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，生活不方便，教育、衛(wèi)生、娛樂設(shè)施缺乏，盡管價位較低，仍缺乏購房吸引力。

　　2.產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，高檔商品房供應(yīng)過多各地房地產(chǎn)市場中，多以高檔住房供應(yīng)為主，住宅從設(shè)計到裝修，從面積到外觀，均突出豪華、氣派、精致，甚至在產(chǎn)品的宣傳中，突出“富人居住區(qū)”，戶型面積多在120m²以上，房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)的確優(yōu)良，但價位過高，中低收人家庭只能“望樓興嘆”。住宅市場中出現(xiàn)奇怪的現(xiàn)象:需要住房的買不起，處在觀望階段，開發(fā)商欲出售的樓房賣不動，甚至空置，等待“炒作”升值，供應(yīng)與消費嚴重失衡^[4]。目前，各大中城市的空置房中主要是高檔房.由于房屋壽命的長久性和難以變更性，房屋一旦空置必然造成資源的浪費，同時由于長期占用資金，貨幣無法到期回籠，會威脅到貨款的安全，易引致金融危機。

　　3.“經(jīng)營城市，背后的土地價格尾升所謂經(jīng)營城市，就是運用市場機制，將城市的諸多要素作為資本、資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓、出售或租賃給經(jīng)濟實體，提升城市的品牌和價值，從而推動城市經(jīng)濟、社會各項事業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)城市經(jīng)濟社會與環(huán)境效益的最大化.但是在經(jīng)營城市的實踐過程中，片面追求經(jīng)濟效益和短期效益，致使土地價格升高過快。2002年三季度全國35個城市土地交易價格上漲達6.3%，個別城市一些區(qū)位的地價上漲一倍以上，杭州市2002年土地均價5400萬元·hm ^{? 2}，而2000年，土地的價格只有900-1050萬元·hm ^{? 2}。土地價格高易滋生“圈地”和土地投機的現(xiàn)象，加大住房建設(shè)的成本，從而形成“高地價一高房價一高地價”的惡性循環(huán)。

　　4.經(jīng)濟適用房“不經(jīng)濟”經(jīng)濟適用住房政策是黨中央國務(wù)院實行房改政策的一項重大舉措，體現(xiàn)著最廣大人民群眾的根本利益，是國家?guī)椭械褪杖司用瘾@得住房的有效途徑.自1998年推行以來，存在著不少問題，備受爭議.如房價偏高，由于經(jīng)濟適用房土地是行政劃撥，政府在很多稅費上有優(yōu)惠政策，一般而言，其價格應(yīng)比同等地段的商品房價格低30%一40%，而實際上并沒有出現(xiàn)，據(jù)調(diào)查北京經(jīng)濟適用房大約60%以上的房價在30萬元以上^[5]。其次，在房型和面積上呈現(xiàn)“貴族化”趨勢，一套住房動輒三室兩廳，杭州竟然出現(xiàn)178m^2的經(jīng)濟適用房。另外，還存在購房對象限定不嚴，位置多處在郊外，功能、配套及交通條件有待于完善等問題，目前，經(jīng)濟適用房的優(yōu)勢并沒有發(fā)揮出來。

　　三、啟動中低收入居民住宅市場的對策和建議

　　1.進一步完善落實政策，促進經(jīng)濟適用房的發(fā)展經(jīng)濟適用房自推行以來，不僅解決了中低收人居民的住房問題，也平抑了過高的房地產(chǎn)價格，對于啟動住房消費起到了重要的作用，因此，必須大力發(fā)展經(jīng)濟適用房。首先要認真落實國家對經(jīng)濟適用房的各項優(yōu)惠政策，讓中低收人居民真正得到實惠;其次對經(jīng)濟適用房的開發(fā)規(guī)模、戶型面積、房屋質(zhì)量、銷售價格應(yīng)作明確的限定，使經(jīng)濟適用房的戶型面積和銷售價格接近中低收人者的消費水平；再次對經(jīng)濟適用房應(yīng)實行準人制，界定購買對象，嚴禁高收人者購買。

　　2.努力降低商品房價格，增加中低收入居民對住房的有效需求降低房價是一項系統(tǒng)工程，根據(jù)當前房地產(chǎn)市場的狀況，可通過以下手段實現(xiàn):

• 抑制地價的上漲.在房地產(chǎn)的價格構(gòu)成中，地價是主要部分，而且是房價上漲的主要原因，因此必須首先控制土地的價格.土地的出讓方式有多種，但對住宅性質(zhì)的用地應(yīng)減少拍賣的比重，以減少“天價”購地，這樣勢必要求政府管理部門應(yīng)充分制訂科學的土地供應(yīng)計劃，合理搭配協(xié)議、招標和拍賣的土地出讓數(shù)量，嚴格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，為普通居民住宅建設(shè)提供廉價的土地。同時，大力推行土地年租制，將房地產(chǎn)使用權(quán)和土地使用權(quán)分離，使原來購房一次性繳納的土地使用金分期繳納，有利于大幅度降低房價。

• 政府要清理一切不合法收費，徹底解決稅種重復、稅率過高的問題.對于大型市政基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)由政府財政安排支出，對于一些與住宅配套的公益性和經(jīng)營性設(shè)施，應(yīng)遵循“誰投資，誰收益”和“使用者付費”等原則，不應(yīng)計人住房開發(fā)成本.另外，要堅決杜絕政府的各種“有償服務(wù)”，將現(xiàn)行的稅費多頭制定、多頭征繳、多頭支配改變?yōu)榧泄芾砗头峙洹?/p>

　　3.對新建商品房實行價格審核，控制開發(fā)商利潤新建商品房的價格包括:

• 土地取得成本；

• 開發(fā)成本；

• 管理費用；

• 投資利息；

• 銷售費用；

• 銷售稅費；

• 開發(fā)利潤。

　　前6項價格構(gòu)成中，市場中均有價格參考，有據(jù)可查，這樣開發(fā)商利潤比較明顯，政府管理部門應(yīng)要求開發(fā)商在新建商品房開盤之前申報銷售價格，管理部門對其價格構(gòu)成進行逐項審核、批復，規(guī)定利潤幅度，要求價格一經(jīng)審批，嚴禁在一定時期上漲.這樣可以制止暴利、投機、炒房地產(chǎn)的現(xiàn)象.由此對新建商品房的價格有所引導，又不違背市場規(guī)律，改變房地產(chǎn)價格完全由開發(fā)商壟斷的局面，使房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定運行。

　　4.引導開發(fā)商生產(chǎn)適銷對路的住房，提高自身競爭力嚴格控制戶型的建設(shè)標準，引導開發(fā)商調(diào)整房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)，增加適應(yīng)中低收入者的“小戶型”住宅的供應(yīng)，戶型面積應(yīng)控制在80-120m²，同時應(yīng)規(guī)范“小戶型”的建設(shè)標準和裝修標準，以減少總房價、裝修費和物業(yè)管理費的支付，使中低收人居民真正可以買得起、住得起.在房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈的今天，房地產(chǎn)開發(fā)“暴利”的年代將成過去，開發(fā)商應(yīng)端正自己的經(jīng)營策略，做到“薄利多銷”，降低過高的開發(fā)利潤，在不減少產(chǎn)品性能的基礎(chǔ)上，降低房價，這樣可以增強自身的競爭力，減少房屋空置，迅速回籠資金，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效益。