項目資本金是指在投資項目總投資中，由投資者認繳的出資額。對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資及其相應權益，但不得以任何方式抽回。

所有者權益包括實收資本、資本公積和留存收益，其中留存收益包括盈余公積和未分配利潤。實收資本和資本公積一般來源于企業(yè)的資本投入，而留存收益則來源于企業(yè)盈利產生的資本增值。也就是說，實收資本和資本公積和企業(yè)自身的生產經營無關，留存收益則是企業(yè)生產經營實績的體現(xiàn)。

而項目資本金是指在投資項目總投資中，由投資者認繳的出資額。從兩者的比較可以看出，所有者權益的范圍包括了項目資本金，所有者權益中的實收資本和資本公積屬于項目資本金，而所有者權益中的留存收益則一般不屬于項目資本金的范疇，但特殊情況下的留存收益也可能構成項目資本金。因此，本章內容只涉及實收資本、資本公積以及與構成項目資本金有關的留存收益的會計核算。房地產企業(yè)收到投資者投入的資本金時，其賬務處理主要體現(xiàn)在兩個方面。

一般企業(yè)(指非股份有限公司)投入資本，均通過“實收資本”斟目核算。企業(yè)按照章程的規(guī)定，投資者投入企業(yè)的資本記入“實收資本”科目的貸方。

企業(yè)收到投資者投入的資金，超過其在注冊資本所占的份額的部分，作為資本溢價或股本溢價，在“資本公積”科目中核算，不記入“實收資本”科目。

(一)實收資本

實收資本是指企業(yè)投資者按照企業(yè)章程或合同、協(xié)議的約定，實際投入企業(yè)的資本。我國實行的是注冊資本制，因而，在投資者足額繳納資本之后，企業(yè)的實收資本應該等于企業(yè)的注冊資本。所有者向企業(yè)投入的資本，在一般情況下無須償還，可以長期周轉使用。

由于企業(yè)組織形式不同，所有者投入資本的會計核算方法也有所不同。除股份有限公司對股東投入的資本應設置“股本”科目外，其余企業(yè)均設置“實收資本”科目，核算企業(yè)實際收到的投資者投入的資本。投資者投入企業(yè)的資本記入“實收資本”科目的貸方。

企業(yè)收到投資者投入的資金，超過其在注冊資本所占份額的部分，作為資本溢價或股本溢價，在“資本公積”科目中核算，不記入“實收資本”科目。

(二)資本公積

資本公積是企業(yè)收到投資者的超出其在企業(yè)注冊資本(或股本)中所占份額的投資，以及直接計入所有者權益的利得和損失等。資本公積包括資本溢價(或股本溢價)和直接計入所有者權益的利得和損失等?！镀髽I(yè)會計準則》規(guī)定，資本公積的核算只設置兩個明細科目：資本(或股本)溢價、其他資本公積。

1.資本溢價

“資本公積——資本(股本)溢價”科目反映企業(yè)實際收到的資本(或股本)大于注冊資本的金額。溢價發(fā)行股票的，如有發(fā)行費用，應在溢價收入中支付，即在扣除發(fā)行費用后，記入“資本公積——股本溢價”。“資本公積…資本溢價”核算內容主要包括：

股東投資溢價；股票發(fā)行費用(沖減資本公積)。

同一控制下企業(yè)合并差額：借差，借記“資本公積”(不足沖減的，沖減留存收益)；貸差，貸記“資本公積”。

“撥款轉入”在“資本公積——資本溢價”中過渡。這里的撥款不是指政府補助，政府補助應當計入損益，不在資本公積中核算。

綜上所述，資本溢價應屬于股東的投入，因此，可以作為房地產企業(yè)的項目資本金。但同一控制下企業(yè)合并差額形成的資本溢價在房地產企業(yè)項目運作過程中一般是不會出現(xiàn)的。

2.其他資本公積

其他資本公積是指除資本溢價項目以外所形成的資本公積，其中主要包括直接計入所有者權益的利得和損失?！百Y本公積——其他資本公積”核算內容主要包括：

以權益結算股份支付通過“資本公積——其他資本公積”過渡。長期股權投資的“權益法”下，享有被投資企業(yè)除損益外的所有者權益變動的份額。

關聯(lián)方交易時，交易價格顯失公允的差額?！?a href="/wiki/%E5%8F%AF%E4%BE%9B%E5%87%BA%E5%94%AE%E9%87%91%E8%9E%8D%E8%B5%84%E4%BA%A7" title="可供出售金融資產">可供出售金融資產”的公允值變動差額。自用房地產或存貨轉為“投資性房地產”日公允值大于原賬面值

的差額。

其他“資本公積——資本溢價”不包括的內容。

綜上所述，其他資本公積雖然屬于所有者權益，但并不是投資者實際的資金投入，因此，其他資本公積不能作為房地產企業(yè)的項目資本金。

(三)留存收益

1.捐贈所得

如果在房地產企業(yè)項目開發(fā)之初，企業(yè)收到捐贈，包括現(xiàn)金捐贈和實物捐贈，應該視同為對項目的投入，構成房地產企業(yè)項目資本金的組成部分。

新企業(yè)會計準則體系對于捐贈的會計處理是：在“營業(yè)外收入”核算，增加企業(yè)利潤。因此，捐贈在所有者權益中，最終體現(xiàn)為留存收益，但也屬于項目資本金。

2.債務重組收益

如果在房地產企業(yè)項目開發(fā)之初，房地產企業(yè)獲得債務重組收益，實際上，房地產企業(yè)減少了債務支出，也就相當于增加了對項目的資本投入，同樣構成了房地產企業(yè)項目資本金的組成部分。

修改后的《企業(yè)會計準則第12號——債務重組》規(guī)定，債務人債務重組收益直接計人當期損益。也就是說，債務重組收益應當作為利得，在“營業(yè)外收入”核算，增加企業(yè)利潤。

3.政府專項撥款

政府專項撥款屬于與資產相關的政府補助，相當于政府對房地產開發(fā)項目的一種資金投入，應該屬于項目資本金的范圍。

《企業(yè)會計準則》規(guī)定，企業(yè)收到的政府專項撥款應在“遞延收益”科目核算，并自相關資產達到預定可使用狀態(tài)起，在該資產使用壽命內平均分配，分次計入各期的營業(yè)外收入，增加企業(yè)利潤。因此，政府專項撥款又是以留存收益的形式存在的。

固定資產投資項目資本金比例是指固定資產投資項目資本金占總投資的比例，根據(jù)國家規(guī)定，投資項目必須首先落實資本金才能進行建設。計算資本金基數(shù)的總投資，是指投資項目的固定資產投資與鋪底流動資金之和，具體核定時以經批準的動態(tài)概算為依據(jù)。

國家為了從宏觀上調控固定資產投資，根據(jù)不同行業(yè)和項目的經濟效益等。對投資項目資本金占總投資的比例有不同的具體規(guī)定。目前對于房地產行業(yè)，實行的項目資本金比例為35%，但為應對2008年爆發(fā)的全球金融危機，國務院2009年5月27日公布了《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》國發(fā)[2009]27號。其中，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，成為此次調整受惠最大的項目之一。

項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權等出資，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規(guī)評估作價。以工業(yè)產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術成果有特別規(guī)定的除外。

投資者以貨幣方式認繳的資本金，其資金來源有：

各級人民政府的財政預算內資金、國家批準的各種專項建設基金、“撥改貸”和經營性基本建設基金回收的本息、土地批租收入、國有企業(yè)產權轉讓收入、地方人民政府按國家有關規(guī)定收取的各種規(guī)費及其他預算外資金；

國家授權的投資機構及企業(yè)法人的所有者權益(包括資本金、資本公積金、盈余公積金和未分配利潤、股票上市收益資金等)、企業(yè)折舊資金以及投資者按照國家規(guī)定從資金市場上籌措的資金；

社會個人合法所有的資金；

國家規(guī)定的其他可以用作投資項目資本金的資金。

國家出資、企業(yè)法人出資和個人出資的資金來源可以作為資本金的籌集渠道，而銀行貸款、法人問拆借資金、非法向企業(yè)或個人集資、企業(yè)發(fā)行債券等不能充當資本金。

從總體上看，項目的資金來源可分為投入資金和借入資金，前者形成項目的資本金，后者形成項目的負債。

投資項目的資本金一次認繳，并根據(jù)批準建設的進度按比例逐年到位。

主要使用商業(yè)銀行貸款的投資項目，投資者應將資本金按分年應到位數(shù)量存入其主要貸款銀行；主要使用國家開發(fā)銀行貸款的投資項目，應將資本金存入國家開發(fā)銀行指定的銀行。投資項目資本金只能用于項目建設，不得挪作他用，更不得抽回。有關銀行承諾貸款后，要根據(jù)投資項目建設進度和資本金到位情況分年發(fā)放貸款。

有關部門要按照國家規(guī)定對投資項目資本金到位和使用情況進行監(jiān)督。對資本金未按照規(guī)定進度和數(shù)額到位的投資項目，投資管理部門不發(fā)給投資許可證，金融部門不予貸款。對將已存入銀行的資本金挪作他用的，在投資者未按規(guī)定予以糾正之前，銀行要停止對該項目撥付貸款。

對資本金來源不符合有關規(guī)定，弄虛作假，以及抽逃資本金的，要根據(jù)情節(jié)輕重，對有關責任者處以行政處分或經濟處罰，必要時停建或緩建有關項目。