建設用地使用權是指建設用地使用權人因建筑物或其他工作物而使用國家所有的土地的權利。

建設用地使用權的法律特征有以下幾點：

1．建設用地使用權是設定在國家所有土地之上的用益物權

根據(jù)法律規(guī)定，建設用地使用權的標的僅為土地，且為城市土地即國家所有的土地?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。作為建設用地使用權客體的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地兩類?！段餀喾ā丰槍ㄔO用地使用權進行了較全面的規(guī)定，從性質(zhì)上分析，建設用地使用權為用益物權，其享有物權的法律效力，并受物權法保護。

2．建設用地使用權是因建筑物或其他工作物而使用國有土地的用益物權

建筑物或其他工作物是土地使用權人在國有土地上建筑的房屋及橋梁、溝渠、紀念碑等設施。隨著人類文明及建筑藝術的進步、發(fā)展，建設用地使用權人對國有土地的使用不僅在橫向上覆蓋至一切可合法取得的用于建造建筑物或其他工作物的土地，還向土地上及地下的空間延伸。受此影響，《物權法》規(guī)定，建設用地使用權可在土地的地表、地上或者地下分別設立，以此滿足人們對土地的立體化與多層次利用的需要。從性質(zhì)上分析，建設用地使用權為物權中的用益物權。

3．建設用地使用權的主要內(nèi)容在于使用國家所有的土地

作為一項用益物權，建設用地使用權人是對國家享有所有權的土地進行使用、收益的權利。具體的使用主要為在國有土地之上建筑并保有建筑物或其他工作物。但是，建設用地使用權的存續(xù)與否與建造于其上的建筑物或其他工作物的有無并無關聯(lián)。地上建筑物或其他工作物的有無不妨礙建設用地使用權的設立與存續(xù)。

1．權利主體因建設用地使用權的類型不同而異其規(guī)格

從權利主體方面看，不同類型的建設用地使用權的主體的身份不同。例如，行政劃撥的建設用地使用權的主體，限于國家機關、有關人民團體、軍事部門、有關事業(yè)單位、某些公司，不會是自然人、股份公司、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)等。再如，集體土地上的建設用地使用權的主體，主要為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，不可能是農(nóng)民、國家機關、軍事部門等。

2．建設用地使用權的客體原則上為國有土地，少數(shù)情況下為集體所有的土地

從權利客體的所有制性質(zhì)方面看，建設用地使用權的客體原則上為國有土地(《物權法》第135條等)，在興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建設鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)等情況下，經(jīng)依法批準，可以是集體所有的土地(《土地管理法》第43條)。從發(fā)展趨勢看，集體所有的土地作為建設用地的領域會有所擴大(見《物權法》第151條)。

3．權利客體的部位可以是地表、地下、地上

從權利客體的立體部位看，建設用地使用權的客體可以是某宗地的地表，也可以是某宗地的地上(空間)，還可以是某宗地的地下(空間)(《物權法》第136條)。以地上空間、地下空間為客體的建設用地使用權，叫作區(qū)分建設用地使用權，或分層建設用地使用權，或徑稱為空間權。

4．權利的目的及功能為建造建筑物、構筑物及其附屬設施，并保有其所有權

從權利的目的及作用方面看，建設用地使用權旨在使權利人有權在國有的(少數(shù)情況下為集體所有的)某宗地上建造建筑物、構筑物及其附屬設施，并保有其所有權。一個人若欠缺某宗地的建設用地使用權，卻在該宗地上建造建筑物、構筑物及其附屬設施，其行為違法，對于所建建筑物、構筑物及其附屬設施沒有所有權(《物權法》第30條、第142條前段)。

就建造和保有之間的關系而言，建造建筑物、構筑物及其附屬設施為初步目的，也可以說只是手段，保有建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權才是最終目的，更有價值。此其一。在受讓建設用地使用權時，基地上已有建筑物、構筑物及其附屬設施，或購買地上建筑物、構筑物及其附屬設施的場合，按照《物權法》第146條、第142條前段的規(guī)定，受讓人一并取得建設用地使用權和地上建筑物、構筑物及其附屬設施，“土地上現(xiàn)存的建筑物能夠滿足建設用地使用權人的需要，故而其無須另行建造。權利內(nèi)容僅為保有?！贝似涠?。

5．建設用地使用權派生于土地所有權

從權利所出之源看，建設用地使用權系分享國家的(少數(shù)情況下為集體所有的)土地所有權中占有、使用、收益的權能而形成的他物權。土地所有權為母權，建設用地使用權為子權。

6．建設用地使用權為用益物權

從權利的歸屬體系看，建設用地使用權為用益物權。建設用地使用權具有排他效力、優(yōu)先效力、物權請求權等效力，屬于物權。它以占有、使用、收益為內(nèi)容，屬于用益物權。

作為一種獨立的用益物權種類，建設用地使用權的設立，旨在實現(xiàn)對土地使用價值的利用，故而權利人具有全面的權利處分權能?！段餀喾ā返?43條規(guī)定，建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。至于建設用地使用權人的義務，首先，依據(jù)《物權法》第141條，建設用地使用權人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。其次，依據(jù)《物權法》第140條，建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準。另外，按照我國現(xiàn)行法律，建設用地使用權人應當受到城市規(guī)劃等公法的限制。

《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第23條規(guī)定，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。同法第24條規(guī)定，土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外?！段餀喾ā分厣炅诉@一規(guī)則，并將其范圍進一步擴大為各種法律上的處分，包括轉讓、贈與、出資、抵押等?！段餀喾ā返?46條規(guī)定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。第147條規(guī)定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。由此可見，現(xiàn)行法律建立了土地使用權處分時，地上房屋等建筑物及附著物一并處分，反之亦然的處分原則，且沒有將土地和房屋劃分主次。這就是通常所說的“房隨地走”和“地隨房走”的不動產(chǎn)權利一體化原則在法律法規(guī)中的具體體現(xiàn)。

關于建設用地使用權期間屆滿后地上物的處理，《物權法》第149條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

建設用地使用權根據(jù)不同的標準可以劃分為不同的類型。

1．國有建設用地使用權與集體建設用地使用權

這主要是根據(jù)建設用地使用權的客體不同而劃分的類型。國有建設用地使用權是建立在國有建設用地之上的使用權，我國《物權法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)所稱的建設用地使用權(土地使用權)就是國有建設用地使用權。而集體建設用地使用權是建立在集體建設用地之上的使用權。我們之所以做出這種劃分主要是因為國有建設用地使用權與集體建設用地使用權在法律上具有不同的地位和制度設計，因此有必要將二者區(qū)分。但是也必須看到，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，國有土地與集體土地的二元體制差異在慢慢減少，最近有關部門和機構都在對集體建設用地使用權進入市場進行研究，我們也希望有一天能夠?qū)崿F(xiàn)這二者之間的平等。

集體建設用地使用權可以根據(jù)其不同的功能做出進一步劃分，分別為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地使用權和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)建設用地使用權。

2．出讓建設用地使用權與劃撥建設用地使用權

這是根據(jù)國有建設用地使用權取得方式的不同而做出的劃分。所謂出讓建設用地使用權是指建設用地使用權人通過法律規(guī)定的出讓方式向國家支付出讓金而取得建設用地使用權。劃撥建設用地使用權是指建設用地使用權人通過法律規(guī)定的劃撥方式無償取得的建設用地使用權。這兩種類型在取得方式、有償無償、流轉限制等方面存在較大差異，具體可參見下一節(jié)。

3．地表建設用地使用權與空間利用權

這是根據(jù)建設用地使用權所支配的土地空間范圍所作的分類。在空間范圍內(nèi)，土地是由地表、地上、地下三個部分組成。以地表為權利支配客體的建設用地使用權就是地表建設用地使用權，這也是最常見、最一般的建設用地使用權，而以地表上下一定空間為權利支配客體的建設用地使用權就是空間利用權，這又可以分為地上空間利用權和地下空問利用權。在以往的法律法規(guī)中，土地使用權只是限于地表，但是《物權法》第136條規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。這是法律上第一次規(guī)定了空間利用權，其意義非常重要。

4．經(jīng)營性建設用地使用權與公益性建設用地使用權

這是根據(jù)建設用地使用權設立的目的是經(jīng)營性還是公益性而做出的劃分。經(jīng)營性建設用地使用權是指為了工業(yè)、商業(yè)、旅游、商品住宅等建設目的而設立建設用地使用權，而公益性建設用地使用權是指為了實現(xiàn)國家行政、公共管理等職能，進行科學、教育、文化、衛(wèi)生、體育、國防、外交、基礎建設等各類公益事業(yè)而設立建設用地使用權。一般來說，出讓建設用地使用權是經(jīng)營性建設用地使用權，而劃撥建設用地使用權為公益性建設用地使用權。

《物權法》第137條第1款規(guī)定，設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。據(jù)此，出讓與劃撥是設立建設用地使用權的兩種基本方式。

《物權法》第139條規(guī)定，設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記，建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。這一規(guī)定，進一步明確了登記是建設用地使用權的成立要件。

1．出讓。建設用地使用權的出讓是指國家在國有土地上為受讓人創(chuàng)設建設用地使用權，受讓人向國家支付出讓金的行為。出讓的方式主要有四種：協(xié)議出讓；拍賣出讓；招標出讓；掛牌出讓?！段餀喾ā返?37條第2款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。根據(jù)《物權法》第138條的規(guī)定，采取拍賣、招標、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

2．劃撥。建設用地使用權的劃撥是指國家無償在國有土地上為土地使用人創(chuàng)設建設用地使用權的行為?！段餀喾ā返?37條第3款明確規(guī)定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。

較之于通過出讓取得的建設用地使用權，通過劃撥取得的建設用地使用權有其自身的特點：(1)無期限性。我國法律對建設用地使用權的出讓規(guī)定了最高年限，但就建設用地使用權的劃撥而言并沒有最高年限的限制。(2)限制流通性。通過出讓方式取得的建設用地使用權，權利人原則上可自由處分，如出售、互換、出資、贈與、抵押等，而通過劃撥方式取得的建設用地使用權原則上不得直接進入市場進行交易。

1．占有和使用土地

建設用地使用權就是為保存建筑物或其他工作物而使用土地的權利，因此使用土地是土地使用權人的最主要權利。建設用地使用權人對土地的使用權，應當在設定建設用地使用權的行為所限定的范圍內(nèi)進行。由于建設用地使用權為使用土地的物權，建設用地使用權人為實現(xiàn)其權利，自然以占有土地為前提；同時，建設用地使用權人也可以準用不動產(chǎn)相鄰關系的規(guī)定。

2．權利處分

建設用地使用權人可以處分其權利。這主要有以下幾種情形：

(1)建設

用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。但是，在設定建設用地使用權時如果當事人對建設用地使用權的轉讓做了限制，則建設用地使用權人不得轉讓其建設用地使用權。

(2)抵押。

建設用地使用權可以為抵押權的標的物，此時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外，當?shù)厣系慕ㄖ锘蚱渌ぷ魑锏盅簳r，其使用范圍內(nèi)的建設用地使用權也隨之抵押。

(3)出租。

建設用地使用權人可以作為出租人將建設用地使用權連同地上的建筑物或其他工作物租賃給他人使用并收取租金。在建設用地使用權出租后，建設用地使用權人(出租人)仍須向土地所有人履行義務。

但是，通過土地劃撥取得的建設用地使用權，只有在下列幾種情況下，才可以轉讓、抵押、出租：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；②領有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；④簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。在其他情況下，通過劃撥土地取得的建設用地使用權不得轉讓、出租、抵押。

3．附屬行為

建設用地使用權人可以在其地基范圍內(nèi)進行非保存建筑物或其他工作物的附屬行為，如修筑圍墻、種植花木、養(yǎng)殖等。

4．取得地上建筑物或其他工作物的補償

我國《物權法》規(guī)定，建沒用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照法律規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的土地出讓金。另一方面，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

現(xiàn)行法把建設用地使用權劃分為以劃撥方式和以出讓方式取得的兩種情形。因此這里就探討這兩種土地使用權的轉讓及設置負擔問題。

根據(jù)《物權法》第143條和《城市房地產(chǎn)管理法》第36條的規(guī)定，建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。從法律的規(guī)定來看，這種轉讓行為具有以下特點：

第一，土地使用權的轉讓遵循物權行為的基本規(guī)則。物權行為是創(chuàng)設、移轉、消滅物權的法律行為，物權行為要發(fā)生效力必須具備當事人之問的意思表示一致和物權的公示行為，也就是說，移轉不動產(chǎn)物權的行為，需要滿足合意和登記的要件；移轉動產(chǎn)物權的行為，需要滿足合意和交付要件?！段餀喾ā返?45條規(guī)定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。”

第二，土地使用權的轉讓是一種要式行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式?！币虼耍绻斒氯酥g沒有訂立書面的轉讓合同，則這種轉讓不能發(fā)生法律效力。

第三，建設用地使用權轉讓合同是一種權利義務的概括轉讓合同?！段餀喾ā返?46條規(guī)定，建設用地使用權轉讓時，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。因此，建設用地使用權轉讓合同屬于權利義務的概括移轉。

第四，根據(jù)《物權法》第143條的規(guī)定，建設用地使用權也可以設置抵押。

(一)自然消滅

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定，土地使用權因土地滅失而終止。

(二)國家提前收回土地

國家提前收回土地指的是國家在滿足一定的條件和程序的前提下，基于公權力在土地使用權期限屆滿之前將其收回的行為。根據(jù)《物權法》第148條的規(guī)定，國家提前收回建設用地使用權，應當滿足以下條件：(1)為公共利益需要使用土地。(2)應當依照《物權法》第42條的規(guī)定對土地使用權人給予補償，并退還相應的出讓金。

(三)按期收回

土地使用權期限屆滿，如果土地使用權人未申請續(xù)期，則土地使用權自然消滅，從而國家取得了對土地完整的支配權。