最近兩年有些疲軟的樓市隨著(zhù)一系列新政的出現,在2020年7月又再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

7月23日凌晨,南京七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》,《通知》提出,支持剛性購房需求,完善住房限購政策,夫妻離異的,任何一方自離異之日起2年內購買(mǎi)商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

這也是繼深圳之后,又一個(gè)大城市出臺了樓市調控政策。據房地產(chǎn)行業(yè)內專(zhuān)業(yè)人士表示:根據房地產(chǎn)行業(yè)以往的經(jīng)驗來(lái)看,當深圳出臺樓市新政后,若第2個(gè)城市在一個(gè)月內跟進(jìn),可能會(huì )引發(fā)全國重點(diǎn)城市“新一輪”樓市調控政策的出臺!

而剛剛進(jìn)入2020下半年,幾個(gè)上漲得過(guò)快的城市,就已經(jīng)紛紛遭遇到了調控的暴擊:

杭州,7月2日發(fā)布通知,明確提出了三大政策調整——“限售”、“限購”、“限搖”。即人才購房5年內限售,非限購區域的本地無(wú)房家庭要求至少1年社保,另外不得同時(shí)參與兩個(gè)項目搖號。

東莞,也在同一天放了大招,從限價(jià)、打擊捂盤(pán)惜售、打擊炒房套利行為三大方面祭出了三大樓市調控政策,提出同地區(鎮街或園區)新房申報房?jì)r(jià),3個(gè)月漲幅不得超10%;取得預售證后,10日內公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源,明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。

寧波,在7月6日出臺政策,出臺從保持土地市場(chǎng)平穩、調整限購區域范圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場(chǎng)銷(xiāo)售管理等方面提出穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“十條”新政。新政于第二天也就是7月7日火速執行。

而深圳則在7月15日發(fā)布新政號稱(chēng)“史上最嚴”,落戶(hù)三年才能買(mǎi)房、有房再購房首付7成、提高離婚買(mǎi)房門(mén)檻等等,無(wú)數炒房客欲哭無(wú)淚。

今年,這場(chǎng)突如其來(lái)的疫情迫使中國第一季度的經(jīng)濟活動(dòng)幾乎全部暫停,GDP更是爆跌至-6.8%。于是,各地政府又動(dòng)起了靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的“歪”念頭。

但無(wú)論天時(shí)地利還是人和似乎都無(wú)法給中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)“第二春”。

01、央行連續第三個(gè)月拒絕降息

2020年7月20日,“全國銀行間同業(yè)拆借中心”公布了新的LPR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率),1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。這已經(jīng)是自4月20日以來(lái),央行連續第三個(gè)月拒絕降息。

其實(shí),央行選擇不降息的原因也很簡(jiǎn)單:經(jīng)濟開(kāi)始回暖了,資產(chǎn)泡沫開(kāi)始出現了。比如樓市局部過(guò)熱,而股市一度上漲過(guò)快。

2015年股災和2016年“房災”還歷歷在目,更何況,中美接近翻臉,未來(lái)有較大不確定性。如果把資產(chǎn)泡沫搞得太厲害,一旦被美國捅破,后果不堪設想。

中國銀保監曾在7月初預測,由于經(jīng)濟下行在金融領(lǐng)域反映有一定時(shí)滯,預計在今后一段時(shí)期不良貸款會(huì )陸續呈現和上升。

并警告說(shuō):部分市場(chǎng)亂象有所反彈。一些高風(fēng)險影子銀行死灰復燃,有的以新形式新面目企圖卷土重來(lái)。企業(yè)、住戶(hù)等部門(mén)杠桿率上升。部分資金違規流入房市股市,推高資產(chǎn)泡沫。

在這種大背景下,央行選擇不降息也在情理之中。

02、上半年實(shí)體經(jīng)濟停擺,但樓市卻依舊過(guò)熱

樓市不可能再度出馬成為拉動(dòng)GDP的三駕馬車(chē)之一更因為中國實(shí)體經(jīng)濟基本面和貨幣情況實(shí)在不在一個(gè)level上,先來(lái)看一組數字:

去年中國GDP是6.1%,貨幣增長(cháng)才8.3%左右。而今年在GDP負增長(cháng)的情況下,貨幣卻是連續多月兩位數增加。

時(shí)間再追溯至1998年,中國的廣義貨幣(M2)的供應量邁上了10萬(wàn)億大關(guān)。在此之后,貨幣發(fā)行量繼續保持著(zhù)快速增長(cháng)。截至2018年6月,M2的供應量已經(jīng)高達177萬(wàn)億,20年間增長(cháng)了17倍!雖然在這期間我國的GDP也維持了一個(gè)高速增長(cháng),但相比貨幣供應量的增長(cháng)速度而言,只能望洋興嘆。

縱觀(guān)人類(lèi)經(jīng)濟史,那些GDP的增長(cháng)速度和貨幣供應量增長(cháng)速度嚴重“脫鉤”的國家,都付出了慘痛的代價(jià),比如上世紀80年代-90年代的巴西、阿根廷。

所以這些泡沫,早晚是要被戳破的。而資金層面的收緊,對于樓市、股市都是重大利空。

況且,尤其是對于樓市而言,資產(chǎn)泡沫早已顯現,今年上半年很多城市的樓市都出現了過(guò)熱現象。

2019年8月-2020年6月一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格指數

這一點(diǎn)從最新公布的上半年經(jīng)濟數據就能看出來(lái),這些數據雖然猛一看很亮眼,但細品就會(huì )覺(jué)得不對“味”。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資基本全線(xiàn)回暖,近乎回到了疫情前的水平,6月份全國地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速分別為2.1%、9.0%。土地購置面積增速、新開(kāi)工面積增速明顯反彈。

但與此相對的是,居民消費依然疲軟,二季度社消零售、限額以上零售增速-3.8%、-0.5%。雖有所回升但依然為負。

這意味著(zhù),作為拉動(dòng)中國經(jīng)濟增長(cháng)“三駕馬車(chē)”之首的消費依然比較低迷。

03、后疫情時(shí)代,經(jīng)濟逐漸恢復向好

受新冠疫情的影響,中國經(jīng)濟2、3月份跌至谷底,但4月起開(kāi)始逐漸恢復,經(jīng)濟增速從一季度的-6.8%恢復到了二季度3.2%,回升勢頭相當快。

二季度,中國多項經(jīng)濟指標向好,尤其是外貿和投資都顯示出較快恢復勢頭,就業(yè)也保持穩定,甚至超預期完成新增任務(wù),上半年,中國實(shí)現全國城鎮新增就業(yè)人員564萬(wàn)人,完成全年目標任務(wù)的62.7%。

中國國家統計局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華也評價(jià)說(shuō):總的來(lái)看,上半年中國經(jīng)濟逐步克服疫情帶來(lái)的不利影響,經(jīng)濟運行呈恢復性增長(cháng)和穩步復蘇態(tài)勢,發(fā)展韌性和活力進(jìn)一步彰顯。

在全球經(jīng)濟深度衰退的背景下,實(shí)現這一恢復速度實(shí)屬不易。

“飄紅”的數據也增強了人們對中國經(jīng)濟前景的信心。業(yè)內人士指出,隨著(zhù)上半年積極的財政政策和穩健的貨幣政策逐漸顯效,特別是財政資金的使用支持到位,新基建項目的大規模動(dòng)工,預計三四季度中國經(jīng)濟的反彈力度會(huì )超過(guò)二季度,進(jìn)一步走向復蘇,全年經(jīng)濟增長(cháng)會(huì )超出預期。

既然上半年樓市已經(jīng)明顯過(guò)熱了,那么隨著(zhù)疫情防控態(tài)勢持續向好、經(jīng)濟逐漸筑底回升,房地產(chǎn)勢必會(huì )收一收,調控趨緊是大概率事件。

如果你是一枚投資者,長(cháng)期來(lái)看,房產(chǎn)依舊是良好的“穩健股”。但中國城鄉差異、地區差異巨大。如果投資樓市,還是建議大家選擇有顯著(zhù)人口增量的、高級別城市及其都市圈來(lái)買(mǎi),多用自有資金,做中長(cháng)期打算。

若打算短期投資,那么現階段來(lái)看房產(chǎn)就不再是一個(gè)能讓你快速獲得財富增值的Best  choice了。房住不炒是基本國策,不會(huì )動(dòng)搖。

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作者:虎嘯商業(yè)評論
來(lái)源:虎嘯商業(yè)評論