宅基地使用權(quán)是指依法對集體所有的土地所享有的占有和使用并依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的法律屬性，我國民法學(xué)術(shù)界爭論頗多，主要有以下幾種：

(1)基地使用權(quán)說。這種觀點認為，宅基地使用權(quán)屬于基地使用權(quán)，此種基地使用權(quán)還包括國有土地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)等。持這種觀點的是梁慧星教授，他認為，應(yīng)該將我國現(xiàn)行的各種土地使用權(quán)形式加以整理，形成完整的用益物權(quán)體系。同時他還指出，土地使用權(quán)不是一個嚴謹適當?shù)姆筛拍?，考慮到我國大陸的習(xí)慣，可以改稱為基地使用權(quán)。所謂基地使用權(quán)，“是指為在他人所有的土地上建造并所有建筑物或其他附屬物而使用他人土地的權(quán)利”。“基地使用權(quán)制度確立后，由于目前的國有土地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村的宅基地使用權(quán)，都是把他人土地作為基地來使用，因而都可以歸屬基地使用權(quán)的范圍，以便于立法、執(zhí)法和司法上對同類土地使用權(quán)的規(guī)制，便于同類土地使用權(quán)法律制度的統(tǒng)一協(xié)調(diào)?！?

(2)地上權(quán)說。這種觀點是將我國建設(shè)用地使用權(quán)包括宅基地使用權(quán)定位為地上權(quán)，認為可以用傳統(tǒng)民法的地上權(quán)理論來架構(gòu)我國建設(shè)用地使用權(quán)體系。有學(xué)者認為，地上權(quán)即是因建造、保有建筑物或其他工作物而使用國家或集體所有的土地的權(quán)利。這就是說地上權(quán)應(yīng)當包括現(xiàn)行法律中的國有建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，也即宅基地使用權(quán)屬于地上權(quán)的一種。

(3)獨立的用益物權(quán)說。這種觀點認為，宅基地使用權(quán)是我國的一種特殊的用益物權(quán)，不同于傳統(tǒng)物權(quán)法上的地上權(quán)，不能用地上權(quán)替代宅基地使用權(quán)。

目前《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)并列，明顯說明在我國宅基地使用權(quán)是一種獨立的用益物權(quán)。

宅基地使用權(quán)具有如下法律特征：

(1)宅基地使用權(quán)的主體為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。宅基地使用權(quán)具有福利性，其權(quán)利主體限于本集體經(jīng)濟組織成員，其他人或組織不能成為宅基地使用權(quán)的主體。

(2)宅基地使用權(quán)的用途限于本集體經(jīng)濟組織成員，即村民建造個人住宅，包括建設(shè)具有居住目的的建筑物或其他附屬設(shè)施，如住宅、車庫、廁所、牲畜圈舍等。其中，個人住宅包括住房以及與村民居住生活有關(guān)的廚房、院墻等。農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得用于抵押等法律規(guī)定之外的用途。

(3)根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地可以為村農(nóng)民集體所有，也可為兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有或者屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有。但是，作為宅基地所有權(quán)主體的“農(nóng)民集體”內(nèi)涵和外延極為模糊，其不是一個獨立的民事主體而是一定地域內(nèi)個體的松散結(jié)合，沒有獨立的意思表達機關(guān)。這在一定程度上對宅基地使用權(quán)的分配產(chǎn)生影響。

(4)宅基地使用權(quán)的取得嚴格實行“一戶一宅”制。鑒于土地資源的有限性，《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。如果涉及占有農(nóng)用地的，應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民在出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

(5)宅基地使用權(quán)取得具有無償性及無期限性。宅基地使用權(quán)是為解決本集體經(jīng)濟組織成員居住這一基本生存需求而設(shè)定的，主體為本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員，客體為本集體經(jīng)濟組織享有所有權(quán)的土地，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員通過無償分配的方式取得，且該項權(quán)利的存續(xù)是無期限的。

宅基地使用權(quán)人對宅基地享有如下權(quán)利，并承擔一定的義務(wù)：

1．占有和使用宅基地。宅基地使用權(quán)人有權(quán)占有宅基地，并在宅基地上建造個人住宅以及與居住生活相關(guān)的附屬設(shè)施。

2．收益和處分。宅基地使用權(quán)人有權(quán)獲得因使用宅基地而產(chǎn)生的收益，如在宅基地空閑處種植果樹等經(jīng)濟作物而產(chǎn)生的收益。同時。宅基地使用權(quán)人有權(quán)依法轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，則該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

3．宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對沒有宅基地的村民，應(yīng)當重新分配宅基地。

4．宅基地使用權(quán)人出賣、出租住房后，再申請宅基地的，土地管理部門將不再批準。并且，宅基地使用權(quán)的受讓人只限于本集體經(jīng)濟組織的成員。

按照我國現(xiàn)行法和政策，農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅，取得宅基地使用權(quán)，應(yīng)當先向村集體經(jīng)濟組織或村民委員會提出建房申請，提出設(shè)立宅基地使用權(quán)的申請(《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第18條前段)。實際操作中，是戶主以其名義撰寫申請書。

農(nóng)村村民，包括既有的村民，也包括新加入的村民。新加入的村民，如回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的干部職工，復(fù)原退伍的軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等。

申請人所在的集體經(jīng)濟組織對宅基地使用權(quán)申請予以審查，看其是否符合準予宅基地使用權(quán)的條件。這些條件包括：(1)申請人必須為本集體經(jīng)濟組織成員；(2)申請人及其所在農(nóng)戶存在著合理的住宅需求。例如，申請人已經(jīng)分家另過，其新家庭四口人需要獨立的住宅一處。(3)不存在法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的事由。例如，申請人曾經(jīng)擁有過宅基地，但為獲取錢款而將其住宅賣與他人，依據(jù)《土地管理法》第62條第4款的規(guī)定，該申請人無權(quán)再獲得宅基地。再如，申請宅基地的位置和面積等不違反我國現(xiàn)行法的規(guī)定。

按照《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第18條的規(guī)定，對符合條件的，經(jīng)村民會議討論通過后，按照下列審批程序辦理：(1)需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核、縣級人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級人民政府批準后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地(第1款第1項)。(2)使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(第1款第2項)?；卦迩f、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第1款第(1)項規(guī)定的審批程序辦理(第3款)。

需要指出的是，將宅基地分配給本集體經(jīng)濟組織的成員，應(yīng)是作為宅基地的所有權(quán)人行使其土地所有權(quán)的表現(xiàn)之一，該集體經(jīng)濟組織應(yīng)為宅基地使用權(quán)的設(shè)立人，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、縣兩級人民政府并非宅基地所有權(quán)人，不應(yīng)是宅基地使用權(quán)的設(shè)立人，其審核、批準應(yīng)限于對宅基地申請是否符合《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第18條規(guī)定的條件和程序，目的在于監(jiān)督集體經(jīng)濟組織合理利用土地，避免隨意將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、防止不用荒地而用耕地建造住宅。因此，此種審核、批準應(yīng)當只是一種核準，只要宅基地申請不違反法律、法規(guī)、規(guī)章的強制性規(guī)定，就不應(yīng)駁回。審批機關(guān)不得越權(quán)干預(yù)集體經(jīng)濟組織對宅基地申請的審核，也不得對集體經(jīng)濟組織沒有通過的宅基地進行審批。

一、宅基地使用權(quán)的取得

《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！币罁?jù)《土地管理法》等法律的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得，通常采取審批的方式，其程序大致包括三個步驟，即使用權(quán)申請、土地所有人同意、行政審批。宅基地使用權(quán)的審批，應(yīng)當符合農(nóng)村土地利用的總體規(guī)劃。

由于宅基地使用權(quán)為無償使用，帶有一定的社會福利或集體組織成員的團體福利性質(zhì)，因此，原則上一戶居民只能享有一處宅基地使用權(quán)(“一戶一宅”原則)，其面積也不得超過規(guī)定的標準。

二、宅基地使用權(quán)的行使

宅基地使用權(quán)人取得宅基地后，可以建造住宅及附屬設(shè)施，供自己居住、使用或者兼而利用宅基地進行適當?shù)募彝ソ?jīng)營活動并獲得收益；也可以出租、轉(zhuǎn)讓或作其他處分。但因房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及拋棄等原因而喪失宅基地使用權(quán)的，原權(quán)利人不得再申請宅基地使用權(quán)。

基于宅基地使用權(quán)本身的特點，其為無期限限制的權(quán)利。宅基地使用權(quán)人死亡的，在符合分配宅基地的條件的前提下，其繼承人可以連同地上建筑物一并取得宅基地的使用權(quán)；繼承人均已分戶或因其他原因不符合取得宅基地的條件的，宅基地使用權(quán)可以由集體收回，但繼承人有權(quán)就地上建筑物和附屬設(shè)施的價值獲得補償。

三、宅基地使用權(quán)的消滅

宅基地使用權(quán)的消滅原因主要有：

1．宅基地被收回或者征收。在土地所有權(quán)人因城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃的調(diào)整而收回宅基地或者國家因公共利益的需要而征收土地的情況下，原宅基地使用權(quán)消滅。但這種情況下土地所有權(quán)人應(yīng)給與相應(yīng)的補償并另行批給宅基地；國家征收土地，也須依照法定程序并給予補償。

2．轉(zhuǎn)讓或拋棄宅基地。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、拋棄其宅基地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、拋棄其宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施的，均將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)消滅。

3．宅基地的滅失?！段餀?quán)法》第154條規(guī)定：“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當重新分配宅基地?！敝劣谡厣系慕ㄖ锘蚱渌綄傥餃缡У?，則不影響宅基地使用權(quán)的存續(xù)，宅基地使用權(quán)人可以重新建造房屋而居住、使用?！段餀?quán)法》第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記?！?

(1)宅基地使用權(quán)受到嚴格限制

1．宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

關(guān)于宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓，在《物權(quán)法》中沒有做出詳細規(guī)定，而只是規(guī)定適用《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。國家相關(guān)規(guī)定主要就是國家頒布的一些規(guī)范性文件，例如1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第3款規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。這些法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定都表明，宅基地使用權(quán)是不能進行轉(zhuǎn)讓的。當然《土地管理法》正在進行修改，宅基地使用權(quán)是否可以實現(xiàn)流轉(zhuǎn)還處在爭議當中。

目前關(guān)于宅基地使用權(quán)能否進行轉(zhuǎn)讓主要有三種觀點：第一種觀點認為應(yīng)當允許轉(zhuǎn)讓，否則宅基地使用權(quán)就成了死產(chǎn)。第二種觀點認為不宜放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。第三種觀點是認為經(jīng)本集體經(jīng)濟組織同意，可以在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部隨著房屋的轉(zhuǎn)讓而有條件的轉(zhuǎn)讓，以實現(xiàn)物盡其用的目的。根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，有條件地允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是符合我國宅基地使用轉(zhuǎn)讓的，而且也是合法的。但是宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后不能再申請宅基地。

2．宅基地使用權(quán)抵押

《物權(quán)法》、《擔保法》等都明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。因為如果允許抵押，那么實現(xiàn)抵押權(quán)時，房屋可以查封流轉(zhuǎn)，但是宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，最終將導(dǎo)致抵押權(quán)無法實現(xiàn)。所以，無論是在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部還是外部，宅基地使用權(quán)都不得用于抵押。而且宅基地之上的房屋也不得抵押。在現(xiàn)實中，農(nóng)村出現(xiàn)的以房屋或宅基地使用權(quán)進行抵押都是無效的，不受法律保護，所以有關(guān)當事人一定要加以注意。

3．宅基地使用權(quán)租賃

宅基地使用權(quán)能否出租，《物權(quán)法》沒有做出明確規(guī)定，但是《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村村民可以出租住房。所以原則上，宅基地使用權(quán)是不得單獨出租的，但是在農(nóng)村村民出租房屋時宅基地使用權(quán)是隨之一并轉(zhuǎn)移的。農(nóng)村村民在出租房屋后沒有住房的，只能要求與房屋承租人解除租賃關(guān)系，不能再申請宅基地。

(2)宅基地使用權(quán)可以附隨房屋進行流轉(zhuǎn)

在上文中我們已經(jīng)提到，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到嚴格的限制，一般是不能單獨轉(zhuǎn)讓的。但是在農(nóng)村現(xiàn)實生活中，很多集體經(jīng)濟組織已經(jīng)沒有多余的空地可以分配給農(nóng)民作宅基地，但是農(nóng)村人口又在不斷增長，用地壓力很大，同時很多家庭擁有多處宅基地或宅基地面積超標，這些情況都要求宅基地使用權(quán)要進行內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但是需要隨同房屋所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。宅基地使用權(quán)隨同房屋轉(zhuǎn)讓也要有一定的條件：

①轉(zhuǎn)讓人與受讓人必須是同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員。也就是說本集體經(jīng)濟組織外的成員、城鎮(zhèn)居民、法人和其他組織購買農(nóng)村房屋和宅基地的，因為違反國家規(guī)定也不具備宅基地使用權(quán)人的主體資格，應(yīng)當認定無效。

②受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)申請分配的條件。如果受讓人已經(jīng)擁有宅基地和住房或不具有申請分配資格，那么根據(jù)“一戶一宅”等規(guī)定，就不能轉(zhuǎn)讓。

③轉(zhuǎn)讓行為需征得本集體經(jīng)濟組織的同意。如果當事人擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未征得本集體經(jīng)濟組織同意的，應(yīng)當認定為無效。

另外《物權(quán)法》第155條規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當及時辦理變更登記。在上文中，我們已經(jīng)提到經(jīng)申請取得的宅基地使用權(quán)是由土地管理部門進行審批，在審批的過程中就已經(jīng)進行了登記。所以宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也要進行變更登記，否則不發(fā)生轉(zhuǎn)讓的法律后果。

一、宅基地使用權(quán)人的權(quán)利

(一)占有權(quán)

宅基地使用權(quán)人有對集體土地進行直接控制與支配的權(quán)利。為實現(xiàn)使用和收益的目的，宅基地使用權(quán)人必須占有土地。

(二)使用(開發(fā))權(quán)

宅基地使用權(quán)人有按照申請時規(guī)定的用途使用(開發(fā))土地。宅基地使用權(quán)設(shè)立的目的就是建造自用的房屋．而不是建造商品房。

(三)收益權(quán)

宅基地使用權(quán)人有獲取宅基地所產(chǎn)生的各種利益的權(quán)利。在宅基地上建造的房屋或者其他附著物，以及房屋或者其他附著物的收益，均歸屬宅基地使用權(quán)人。

(四)轉(zhuǎn)讓權(quán)

宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然受到嚴格的限制(如不能轉(zhuǎn)讓給城市居民)，但宅基地使用權(quán)并非絕對不能轉(zhuǎn)讓。宅基地使用權(quán)在符合轉(zhuǎn)讓條件時，可以連同房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

(五)物權(quán)請求權(quán)

宅基地使用權(quán)是一項用益物權(quán)，宅基地使用權(quán)人為排除他人妨害，可以行使物權(quán)請求權(quán)，要求妨害人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還占有、恢復(fù)原狀等。宅基地使用權(quán)人的物權(quán)請求權(quán)，既可以對第三人行使，也可以對所有人行使。

二、宅基地使用權(quán)人的義務(wù)

(一)按規(guī)定用途使用(開發(fā))的義務(wù)

宅基地使用權(quán)人須按規(guī)定用途使用(開發(fā))，不能擅自改變土地用途。

(二)不得超出規(guī)定的宅基地面積的義務(wù)

依據(jù)《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。各省、自治區(qū)、直轄市對宅基地的面積標準作出規(guī)定。如根據(jù)2000年6月29日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過的《浙江省實施(中華人民共和國土地管理法>辦法》第35條第2、3款的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積標準(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地的，最高不得超過一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不得超過一百四十平方米，山區(qū)有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過一百六十平方米。農(nóng)村村民宅基地的具體標準，由市、縣人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)當?shù)貙嶋H確定。

不符合分配宅基地條件的，有關(guān)部門不予批準申請人的申請。《物權(quán)法》規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。《浙江省實施(中華人民共和國土地管理法>辦法》第35條規(guī)定：“有下列情形之一的，其宅基地申請不予批準：(一)宅基地面積已達到規(guī)定的標準再申請新宅基地的，但為實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村改造的除外；(二)出租、出賣或者以其他形式轉(zhuǎn)讓地上建筑物，再申請宅基地的；(三)以所有家庭成員作為一戶申請批準宅基地后，不具備分戶條件而以分戶為由申請宅基地的?！?

(三)不得違法轉(zhuǎn)讓的義務(wù)

現(xiàn)行法律政策禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，農(nóng)村居民負有不轉(zhuǎn)讓其宅基地使用權(quán)給城鎮(zhèn)居民的義務(wù)。