房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它是通過(guò)百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的種類：

• 房屋銷售價(jià)格指數(shù)

• 房屋租賃價(jià)格指數(shù)

• 土地交易價(jià)格指數(shù)

這三套指數(shù)的計(jì)算方法相似，均采用由下到上逐級(jí)匯總的方法。

1、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查的任務(wù)：

（1）調(diào)查和搜集全社會(huì)及各類房屋銷售與租賃價(jià)格資料，掌握各種平均價(jià)格。

（2）編制與房屋銷售、租賃以及土地交易等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的各種價(jià)格指數(shù)，準(zhǔn)確地反映全社會(huì)及各類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)幅度和變動(dòng)趨勢(shì)。

（3）結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)投資效益和房地產(chǎn)投資總額等主要指標(biāo)，積極開(kāi)展統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)反映新情況和新問(wèn)題，為國(guó)家宏觀決策服務(wù)。

（4）定期向社會(huì)公布房地產(chǎn)價(jià)格信息，為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。

2、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查的內(nèi)容：

（1）房屋銷售價(jià)格。從進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道看，房屋銷售價(jià)格包括商品房銷售價(jià)格、公房銷售價(jià)格和私房銷售價(jià)格三部分。

（2）房屋租賃價(jià)格。房屋租賃價(jià)格包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉(cāng)庫(kù)四部分。

（3）土地交易價(jià)格。土地交易價(jià)格包括居民住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地和其他用地四部分。

3、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查對(duì)象

涉及各級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)代理商、有關(guān)企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體及部分居民。

4、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查方法：重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合。

5、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查方式：報(bào)表與走訪相結(jié)合。

6、選擇調(diào)查單位和調(diào)查項(xiàng)目的原則：

（1）代表性強(qiáng)。

（2）要兼顧各種用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

（3）兼顧不同地理位置的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

（4）兼顧不同經(jīng)濟(jì)類型的調(diào)查單位。

7、為保證調(diào)查資料的代表性，各地每月都要調(diào)查一次房地產(chǎn)價(jià)格及數(shù)量、金額。季度數(shù)量、金額由該季三個(gè)月的實(shí)際交易數(shù)相加求得，季度價(jià)格則由該季三個(gè)月的調(diào)查樣本價(jià)格算術(shù)平均求得。

8、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查要考慮房屋類型、所處地段、房屋結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計(jì)口徑的一致性，保證基期、報(bào)告期價(jià)格的可比性。當(dāng)基期價(jià)格沒(méi)有時(shí)，可通過(guò)以下方法推算：

①用同類房屋、同級(jí)地段(同級(jí)地段內(nèi)繁華位置接近)、同樣結(jié)構(gòu)的非本座建筑物的基期平均銷售(租賃)價(jià)格替代。

②根據(jù)同類房屋、同級(jí)地段、同樣結(jié)構(gòu)的平均銷售(租賃)價(jià)格的變動(dòng)幅度，推算基期價(jià)格。

基期價(jià)格＝報(bào)告期價(jià)格/(同類房屋、同級(jí)地段、同樣結(jié)構(gòu)的平均價(jià)格變動(dòng)幅度+1)

③可用當(dāng)?shù)鼗谕?jí)地段、同類房屋、同樣結(jié)構(gòu)的平均銷售(租賃)價(jià)格替代。

④可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(銷售)商、土地管理局和房管部門(mén)的有關(guān)專家進(jìn)行科學(xué)評(píng)估測(cè)算。

一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法綜述

目前，世界各國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)種類很多，其編制方法也多種多樣。歸結(jié)起來(lái)，這些方法可分為以下五種：

1．成本投放法(Input Cost Method)

成本投入法是根據(jù)營(yíng)造各項(xiàng)投入成本(包括材料及人工費(fèi)用等)的變化情況，以算術(shù)平均法來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的方法，是早期的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的重要編制方法。

2．中位數(shù)價(jià)格法(Media Sale Price)

中位數(shù)價(jià)格法是選取地產(chǎn)售價(jià)的中位數(shù)來(lái)編制價(jià)格指數(shù)的方法。

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格易受極端值(即最高、最低價(jià))影響，而中位數(shù)價(jià)格能反映市場(chǎng)變動(dòng)的集中趨勢(shì)，代表性比較強(qiáng)。

3．重復(fù)交易法(Repeat Sale Method)

Baily，Muth和Nourse1963年提出的重復(fù)售出模型。根據(jù)同一宗房地產(chǎn)在不同時(shí)期售出的價(jià)格來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

該方法的優(yōu)點(diǎn)是基于同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格變化運(yùn)行。在剔除標(biāo)的物折舊的影響后，根據(jù)重復(fù)交易法編制的指數(shù)可以滿足房地產(chǎn)價(jià)格“同質(zhì)性”的需要。

4．特征價(jià)格法(Hedonic Price Method)

特征價(jià)格法，又稱Hedonic模型法和效用估價(jià)法，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制地產(chǎn)的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時(shí)，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價(jià)格的變化。

5．混合模型（Pooled Method）

鑒于特征價(jià)格模型和重復(fù)售出模型的缺陷，Case K. E.和Quigley J. M.在1991年提出了將二者混合并利用廣義最小二乘法(GLS)分析隨機(jī)誤差變量方差的方法。該方法被稱為“混合方法”，又稱Pooled GLS模型。1997年R. Carter Hill、J. R. Knight、C. F. Sirmans對(duì)Pooled GLS模型進(jìn)行了改進(jìn)，提出基于最大似然估計(jì)法(MLE)的Pooled MLE模型。

二．國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制——以“中房指數(shù)”為例

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)育不完善，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制最直接的影響是房地產(chǎn)交易案例少、交易價(jià)格不公開(kāi)、交易資料不全面。與此相應(yīng)的是目前我國(guó)包括“中房指數(shù)”在內(nèi)的十余種房地產(chǎn)指數(shù)，均存在著編制理論不完善和實(shí)際操作不規(guī)范等問(wèn)題。

1．中房指數(shù)的編制方法

中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場(chǎng)商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的跟蹤調(diào)查。

中房指數(shù)將物業(yè)按用途分為四大類：以1994年11月北京物業(yè)的比較價(jià)格為基值，各城市的四類物業(yè)的銷售價(jià)格為依據(jù)，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)計(jì)算四類物業(yè)的平均價(jià)格，最后將這四類物業(yè)的平均價(jià)格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格。并以此平均價(jià)格作為各城市的物業(yè)比較價(jià)格，運(yùn)用下列公式計(jì)算各城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)：

某時(shí)期城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)＝某時(shí)期該城市物業(yè)比較價(jià)格/1994年11月北京物業(yè)比較價(jià)格×100%

中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，以基期商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定基指數(shù)；計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)采用基期時(shí)各類物業(yè)的規(guī)模比重?；谂c權(quán)數(shù)在一定時(shí)段內(nèi)固定，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有了較大變化時(shí)，調(diào)整基期與權(quán)數(shù)。

2．中房指數(shù)編制方法的缺陷

中房指數(shù)雖然開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)大陸現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制之先例，有許多值得推行之處，但在具體編制技術(shù)方法仍有不足，需進(jìn)一步完善。

（1）指數(shù)測(cè)算方法不完善

現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動(dòng)，公式所選用的權(quán)重是報(bào)告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定的（即基期）的物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點(diǎn)在于剔除了因物業(yè)結(jié)構(gòu)變化所引起的指數(shù)變動(dòng)，使得指數(shù)變動(dòng)完全表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的變化?，F(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式則操作簡(jiǎn)便，實(shí)施費(fèi)用降低，但如果完全按照加權(quán)平均法的樣本選擇方式，則會(huì)在指數(shù)中包含非價(jià)格變化因素。

為了解決這一問(wèn)題，中房指數(shù)在目前的實(shí)際操作中多先用同一項(xiàng)目。同一小區(qū)的物業(yè)價(jià)格樣點(diǎn)。這其實(shí)是借鑒了重復(fù)交易法的思想。但是，由于中國(guó)各地區(qū)的二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)未放開(kāi)，所以采用這種變通的做法在理論上還存在著很多問(wèn)題，在現(xiàn)實(shí)操作中也是一時(shí)之計(jì)，并未形成一套規(guī)范的制度。同樣，偉業(yè)指數(shù)、上房50指數(shù)等也都存在著指數(shù)理論基礎(chǔ)不完善的問(wèn)題。

（2）樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性

樣本數(shù)據(jù)是編制指數(shù)的最基本的資料，為保證指數(shù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，首先應(yīng)保證足夠的樣本量均勻的樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布、樣本數(shù)據(jù)的及時(shí)更新、樣本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和連續(xù)性等。目前在房地產(chǎn)指數(shù)編制的樣本數(shù)據(jù)方面存在著樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時(shí)效性、連續(xù)性、真實(shí)性等問(wèn)題。

（3）指數(shù)的應(yīng)用受限制

目前我國(guó)各類房地產(chǎn)指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動(dòng)與市場(chǎng)的實(shí)際變化趨勢(shì)可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。例如，目前我國(guó)的各類房地產(chǎn)指數(shù)大都是月度、季度甚至年度公布，并且公布的是上一月、上一季度、年度的數(shù)據(jù)，這在很大程度上只是對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的歷史軌跡的一種描述，而開(kāi)發(fā)商、投資者則往往更加關(guān)心市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。這種房地產(chǎn)指數(shù)的滯后性就影響了房地產(chǎn)指數(shù)的推廣和應(yīng)用。

另一方面，囿于國(guó)內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)指數(shù)的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實(shí)際從業(yè)者對(duì)市場(chǎng)研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮。包括中房指數(shù)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)指數(shù)定期的公布報(bào)告、市場(chǎng)分析報(bào)告等也大都存在著內(nèi)容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數(shù)論指數(shù)、只是進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的說(shuō)明和膚淺的分析等問(wèn)題。