買賣不破租賃系一習慣說法，其基本含義是：房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，受讓人代替出租人取得原租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第119條中規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！痹撘?guī)定即較準確的界定了買賣不破租賃的含義。

買賣不破租賃原則的確立經(jīng)歷了一個漫長的過程。自羅馬法以來，基于債權(quán)的相對性和物權(quán)的優(yōu)先性，租賃權(quán)不能對抗第三人，承租人只能基于租賃關(guān)系向出租人主張權(quán)利，這就是所謂的“買賣擊破租賃”原則。司法實踐表明，土地、房屋等不動產(chǎn)租賃物所有權(quán)發(fā)生變動時，租賃合同即告解除，對承租人不利，因租賃物所有人基于物權(quán)的絕對性，可以自由處分租賃物，全然不顧承租人的利益；承租人則完全處于被動，致使租賃關(guān)系極不穩(wěn)定，承租人的利益得不到保護。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，民法經(jīng)歷了一個從重權(quán)屬到重利用的過程，從而導(dǎo)致原來的看重租賃物所有人的所有權(quán)，輕視承租人的使用權(quán)、收益權(quán)的觀點也有所改變。租賃權(quán)開始被賦予了可以對抗第三人的效力。從而確立了“買賣不破租賃”原則。同時，近現(xiàn)代民法也開始把對弱勢群體的權(quán)利的保護作為重要的價值取向。這是因為在不動產(chǎn)租賃中，無論租賃的目的是為了居住，還是為了經(jīng)營，均因租賃方本身不享有相應(yīng)的不動產(chǎn)，相對于出租方而言，其在經(jīng)濟上往往處于劣勢地位，衡量兩者利益，法律當然傾向于保護承租人的生存權(quán)。對此，王澤鑒先生曾有精辟的論述：“居住為人生之基本需要，物價高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟上之弱者，使有特別保護之必要?！?

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權(quán)利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外?！兜聡穹ǖ洹返?71條第 1項規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)?！奔匆?guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃?！度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定:“不動產(chǎn)租賃已將其登記時，對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在?！?值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產(chǎn)租賃而言。這是因為，“以居住營業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動產(chǎn)，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租人地位之方針?！笔欠裼袊乙?guī)定該原則同樣適用于動產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。

我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。

在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當類推適用買賣不破租賃原則。

1、動產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當不適用于動產(chǎn)租賃。對于我國合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當適用于動產(chǎn)呢？筆者認為，動產(chǎn)租賃不應(yīng)當適用該原則，其理由如下：第一，動產(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護。第二，對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財產(chǎn)利用原則。第三，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產(chǎn)實行租賃權(quán)物權(quán)化。

2、在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權(quán)，古今立法者的態(tài)度經(jīng)過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢，但是，法律對租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強化了債權(quán)的效力，從而達到對租賃人權(quán)利保護的目的，但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過變賣抵押物用于清償債務(wù)。

3、在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)和救濟。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對不動產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會發(fā)生變化；以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：（1）若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會得到完全實現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則；（2）在許多破產(chǎn)案件中，特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關(guān)系，不利于自己的開發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現(xiàn)。

１、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認同。據(jù)此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動不得對抗租賃物債權(quán)”更為準確些。但目前尚沒有明確法律條文給予明確。

２、是否適用于“動產(chǎn)”。

“租賃”，依合同法第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進一步設(shè)定限制，就是可包括不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn)，從字面看無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對抗租賃物債權(quán)”原則。但是當我們將這個概念運用到229條的時候，不禁會發(fā)現(xiàn)，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第 229條，將不利于財產(chǎn)的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應(yīng)限定于不動產(chǎn)，如房屋等更妥。但目前司法習慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

３、買賣不破租賃與抵押權(quán)競合。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實現(xiàn)而解除。

４、財產(chǎn)保全與租賃競合。

財產(chǎn)保全與租賃競合，指在同一標的上同時存在財產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時如何處理解決，盡管法律沒有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置，并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發(fā)生于后，按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行，法院查封的威嚴則毫無是處，因此關(guān)鍵要看二者哪個成立在先。若租賃先于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約當然地適用于債權(quán)人，對債權(quán)人具有法律拘束力，因為承租人在承租時并不能預(yù)見到將來租賃物會被查封。若租賃后于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。因為查封的目的是實現(xiàn)債權(quán)，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當知道租賃物已被查封的，則損失應(yīng)當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應(yīng)責任。

我國合同法第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人，這在法理學上稱之為“買賣不破租賃”。

民法理論認為，所有權(quán)屬于物權(quán)，而承租權(quán)則是債權(quán)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，平等市場經(jīng)濟主體活動的復(fù)雜化，物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別界限卻越來越難以劃定，出現(xiàn)了你中有我，我中有你的融合趨勢，這一特點在我國《擔保法》及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題解釋》中有集中體現(xiàn)。在這種趨勢下，買賣不破租賃原則作為處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個例外，在調(diào)整市場經(jīng)濟秩序和人民的社會生活秩序中發(fā)揮了重要作用，其存在有其重要意義和法律價值。

首先，有利于維護社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，體現(xiàn)了法律所追求的秩序價值目標。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，平等主體之間的經(jīng)濟交往越來越密切，交易更加頻繁，有時會出現(xiàn)一間房屋今天剛租出去，而明天就可能轉(zhuǎn)手出賣的現(xiàn)象，如果按照調(diào)整物權(quán)與債權(quán)的一般原則來處理，新的所有權(quán)人可以對抗承租人；那么將大大增加承租人的承租風險，造成經(jīng)濟秩序的混亂。因此為有效發(fā)揮租賃物的效用，同時也為了維護財產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，就有必要對買方與賣方出租人　的權(quán)利作必要的限制，以此實現(xiàn)法的價值追求。

其次，有利于保護承租人的合法權(quán)益，是合同法立法宗旨的具體體現(xiàn)。合同法就是通過保護合同當事人的合法權(quán)益，以期達到維護社會經(jīng)濟秩序，進而促進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的目的。買賣不破租賃原則在平等保護買賣雙方當事人及租賃雙方當事人的權(quán)利和權(quán)益的同時，對租賃合同中承租人權(quán)利給予了特別的關(guān)懷。

再次，體現(xiàn)了民法原理中的誠實信用原則。誠實信用原則被稱為民法原則中的帝王條款，它是指民事主體在從事民事活動時應(yīng)當誠實、守信，以善意的方式行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得規(guī)避法律，其本意是要求按照市場制度的平等互惠原則行事，在締約時，誠實不欺詐；在締約后，守信并自覺履行。因此，首先要求房屋出租人與承租人簽訂租賃合同時，對房屋享有處分權(quán)、出租權(quán)，當房屋出租人準備將其所有的房屋出賣時，第一是負有通知義務(wù)，即提前通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利；第二是本著誠實信用的原則，出賣人應(yīng)當履行告知義務(wù)，即將要出賣的房屋上負擔的承租義務(wù)應(yīng)如實告知買受人，否則買受人可以以此對抗出賣人。房屋出租人的上述兩個義務(wù)，通常被稱為前合同義務(wù)，這是誠實信用原則在買賣合同和租賃合同中的具體運用，上述義務(wù)也應(yīng)是買賣不破租賃原則中出賣人的應(yīng)有義務(wù)。這在我國立法例中已有規(guī)定。不僅如此，在運用誠實信用原則指導(dǎo)買賣不破租賃原則進行司法實務(wù)時，還要求買受人要嚴格遵守出賣人與承租人之間所簽訂的租賃合同，不能單方面撤銷或變更出賣人與承租人之間事先簽訂的合同的任何內(nèi)容。